Rozmowa z Przemysławem Wojnarowskim, wiceprezesem Instytutu Analiz, Diagnoz i Prognoz Gospodarczych w Szczecinie.

Szczecinbiznes.pl: 12. Zachodniopomorskim Targom Nieruchomości i Inwestycji towarzyszyła konferencja pt. Kryzys giełdowy a rynek nieruchomości oraz seminarium o tym jak prognozować ceny mieszkań. Jakie wnioski płyną z tych rozmów?

Przemysław Wojnarowski: - Targi wypadły w ciekawym momencie jeśli chodzi o rynek i to, co w najbliższych latach się na nim wydarzy. Czas boomu budowlanego powoli mija, ale nie oznacza to końca koniunktury gospodarczej na rynku nieruchomości. Bardzo dużo zależało będzie od tego co się będzie działo na rynku finansowym, w gospodarce światowej i jak rozwinie się sytuacja na giełdzie. Rynek akcji wpływa na rynek finansowy, czyli banki i instytucje udzielające kredytów hipotecznych. To od nich zaczął się i przez nie się skończył boom na rynku mieszkaniowym. Zgodnie z zasadą naczyń połączonych, jeden rynek nie może istnieć bez drugiego.

Czyli powinniśmy obawiać się, że kryzys na światowych rynkach uderzy w naszą gospodarkę?

- Był na naszym rynku rozważany scenariusz, że dojdzie do efektu bańki mydlanej, ale w najbliższych latach się na to nie zanosi. Mieliśmy za mało nowoczesne instrumenty finansowe, dlatego nie dotknęło nas to bezpośrednio.

A jak wygląda rynek mieszkaniowy?

- Sytuacja jest dosyć ciekawa i pozytywna dla klienta. Popyt jest duży - dalej mamy ponad 1-1,5 mln deficyt mieszkań na polskim rynku. Popyt na mieszkania jest dobrze kompensowany podażą. Na targach widać było, że deweloperzy oferowali wybudowane, gotowe do sprzedaży mieszkania, a dodatkowo bonusy - miejsca parkingowe, samochody, wyższy standard wykończenia mieszkań i  zagospodarowania terenu, monitoring osiedli.

To pozytywny moment dla kupujących także dlatego, że sporo inwestycji weszło w etap sprzedaży i końcowego wykonawstwa - mieszkania na wybudowanych osiedlach sprzedaje obecnie kilku deweloperów - chociażby Calbud, Pionier, Komfort i kilku deweloperów na samym tylko Warszewie.

Od nowego roku zmienią się zasady udzielania kredytów wskazane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Kończą się kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, nastąpi zmiana oceny zdolności kredytowej, trzeba będzie mieć wyższe zarobki żeby uzyskać kredyt na tym samym poziomie, albo inaczej - za te same pieniądze otrzymamy kwotę kredytu mniejszą od kilkudziesięciu - do nawet stu kilkudziesięciu tys. zł w przypadku droższych nieruchomości. W związku z zaostrzeniem kryteriów mniejsza będzie grupa potencjalnych klientów.

To nie są dobre wiadomości dla ludzi z branży deweloperskiej, którzy już teraz przyznają, że żniwa się skończyły. Czy możemy się spodziewać  bankructw deweloperów?

- Żniwa się skończyły i nadszedł czas normalnej pracy. Na rynku nieruchomości zaobserwować można przypadki konsolidacji, czyli przejmowania przez mocnych developerów inwestycji, nawet gotowych, od słabszych firm.

Jak kształtują się ceny mieszkań w Szczecinie?

- Działki utrzymują dosyć wysoką cenę sprzedaży. W przypadku  mieszkań w zabudowie  wielorodzinnej jest korekta, choć skompensowana tradycyjnym okresem nabywania przez klientów mieszkań jesienią. Metr mieszkania w stanie deweloperskim kosztuje średnio 5100-6200 zł brutto. Mówimy o mieszkaniach dla średniego klienta. Wyższe i niższe ceny zdarzają się w zależności od lokalizacji i standardu wykonania.

Na targach widać było, że developerzy mocno promują apartamenty nad Bałtykiem.

- Sprzedaż nieruchomości nadmorskich charakteryzuje się wysoką  sezonowością. Szczególnie dobrze sprzedają się one w okresie wiosenno-letnim. Ten rynek bardzo rozwinął się w ciągu ostatnich dwóch lat.

Okazuje się, że wiele z tych apartamentów kupowanych jest nie jako forma inwestycji, ale na własny użytku.

- Nabywanie tych nieruchomości wiąże się z zaspokajaniem wyższych potrzeb. Wynika to z tego, ze nie ma u nas załamania koniunktury. Proszę zwrócić uwagę, że w 1998 roku też mieliśmy boom gospodarczy, ale rynek apartamentów tak się nie rozwinął. Chodzi o to, że w porównaniu z tamtym okresem panuje u nas większy optymizm.

Dziękuję za rozmowę

Rozmawiał Michał Abkowicz