Z Janem Wróblewskim, członkiem zarządu i współwłaścicielem grupy Zdrojowa Invest (jego brat Szymon ma identyczny status, w ich firmie nie ma prezesa) rozmawiamy na lotnisku w Goleniowie. Łapiemy go tuż przed wylotem do Warszawy, gdzie mieści się główna siedziba Zdrojowej Invest. Do Kołobrzegu - rodzinnego miasta, w którym spółka ma trzy eksluzywne hotele, lata raz w miesiącu.

Jaki jest obecnie stan posiadania Zdrojowej Invest? Iloma obiektami możecie się pochwalić?

Jan Wróblewski: Obecnie w Kołobrzegu, z którego się wywodzimy, działają trzy condo hotele pod szyldem Zdrojowa Invest: czterogwiazdkowy Sand Hotel, pięciogwiazdkowy Marine Hotel i kompleks Ultra Marine. Oprócz tego rodzinny Jantar SPA, który jest poza Zdrojową Invest. Jest to razem około tysiąca miejsc noclegowych. Do tego obiekt w Szklarskiej Porębie – Cristal Resort, który jest już prawie na ukończeniu i przed Bożym Narodzeniem będziemy go otwierać. Mamy tam około 60 apartamentów.

W przygotowaniu są też kolejne inwestycje…

Tak. W ubiegłym tygodniu rozpoczęliśmy budowę w Ustroniu Morskim – na ponad 350-metrowej działce na klifie, nad samym morzem. To będzie jedyna taka inwestycja na Wybrzeżu, z dwoma zejściami na plażę i promenadą. Będą tam 54 apartamenty z widokiem na morze i nową promenadą, która na pewno przyciągnie turystów i stąd też lokale usuługowe na parterze. Kolejna inwestycja, która jest dopiero w fazie przygotowania to condo hotel w Kudowie Zdroju. Chcemy tam postawić dwie szklane wieże. Projekt kontrowersyjny, bo nowoczesny jak na tą zabytkową miejscowość, który jednak może stać się w przyszłości jej symbolem.

I nasz największy jak do tej pory projekt – Balic Park Molo w Świnoujściu. Działkę i biuro wraz z pracownikami przejęliśmy kilka miesięcy temu od duńskiego Kristensen Group. Ze względu na skomplikowaną strukturę własnościowo-finansową negocjacje trwały rok. Na tym terenie obowiązuje bardzo atrakcyjny plan miejscowy, a wokół całej inwestycji jest dobra atmosfera. W Kristensenie stwierdzili jednak ostatecznie, że nie znają się aż tak dobrze na hotelarstwie, więc zrezygnują z tego projektu. My stworzymy tam wielofunkcyjny kompleks, w którym znajdą się między innymi: hotele, aqua park, centrum handlowe i centrum sztuki, a zwieńczeniem całości ma być molo. I w tym ostatnim punkcie, chcemy namówić władze Świnoujścia, które już są przychylne, do partnerstwa publiczno-prywatnego. Molo jest bowiem atrakcją dla wszystkich mieszkańców miasta i turystów, a nie inwestycją prywatną, na której można zarabiać, więc to szansa dla miasta żeby pozyskać środki. Właśnie ogłosiliśmy konkurs architektoniczny na ten obiekt , który ma zostać rozstrzygnięty w kwietniu. Budowa jest rozplanowana na lata. Rozpoczęcie planujemy pod koniec tego roku, a zakończenie w latach 2017-2018.

Jaka jest wartość wymienionych przez pana inwestycji?

Marine Hotel, Ultra Marine i Sand Hotel to 200 mln zł. Cristal Resort Szklarska Poręba – 16 mln zł, zaś Boulevard Ustronie Morskie – 22 mln zł.

Budujecie tzw. condo hotele – jak działa ten system?

W Zdrojowej Invest łączymy działalność deweloperską z usługami hotelowymi. W pierwszym etapie budujemy i sprzedajemy apartamenty, a następnie łączymy to z działalnością hotelową.

Z zewnątrz wygląda to tak, jak byśmy prowadzili tradycyjne hotele. Również wewnątrz nasze obiekty niczym się od hoteli nie różnią. Natomiast każdy z apartamentów, którymi dysponujemy, oprócz tego że jest wynajmowany gościom hotelowym, ma swojego właściciela. I ten właściciel, kupując od nas taki apartament ma dwie opcje: może go wykorzystywać tylko dla siebie (chociaż ze względu na przepisy hotelowe, operator obiektu może nim dysponować w niektórych sytuacjach) albo wejść w nasz system hotelowy i w momencie kiedy z niego nie korzysta, oddać nam w zarządzanie i jeszcze czerpać z tego zyski, gdyż w takim przypadku wypłacamy mu czynsz. Również my czerpiemy zyski dwutorowo: najpierw ze sprzedaży apartamentów, a potem z działalności hotelarskiej. Prowadzimy w naszych obiektach wszystkie usługi i zarządzamy całością.

Jaka część apartamentów jest sprzedawana?

Sprzedajemy 100 proc. Dzięki temu systemowi, mogliśmy w tak krótkim czasie rozpocząć kolejne inwestycje i nadal budować. Jeśli byłyby to konwencjonalne finansowane hotele, to na pewno byłoby to nierealne. Dzięki temu zrobiliśmy bardzo szybko, bardzo duży skok.

Ile kosztuje taki apartament?

To oczywiście zależy od lokalizacji, standardu, itd. Jeśli chodzi o cenę za metr kwadratowy to waha się ona od 6 do nawet 20 tys. zł. Apartamenty można kupić już za 220 tys., ale też za milion zł. Co ciekawe, na przykład w Marine Hotel, te najdroższe, z bezpośrednim widokiem na morze, sprzedały się najszybciej. Formalnie są to lokale mieszkalne z księgą wieczystą, więc powstaje też wspólnota mieszkaniowa. Ich właściciele w każdej chwili mogą w nich zamieszkać na stałe, bo każdy z nich ma przyłącza pod aneks kuchenny.

Ale jeśli zdecydują się wejść do systemu – jakie zyski mogą z tego mieć?

Jesteśmy bardzo dobrą alternatywą dla lokat bankowych, bo my oferujemy stałą stopę zwrotu między 5 a 10 proc i jeszcze możliwość korzystania z apartamentu. Na przykład w Kołobrzegu stopa ta wynosi 6-7 proc. i jest niezależna od obłożenia hotelu.

A jakie to jest zazwyczaj obłożenie?

Na przykład w Sand Hotel, średnio rocznie wynosi ono ponad 60 proc. To bardzo dobry wynik, szczególnie że hotel działa zaledwie od 2009 r. Mogę zatem stwierdzić, że weszliśmy na rynek bardzo dobrze.

Kim są wasi klienci?

Są to przeważnie zamożni mieszkańcy dużych miast. Trzy topowe to: Warszawa, Poznań i Berlin. Ale jest wśród nich jest też sporo osób ze Szczecina. Niektórzy nasi klienci mają wykupione apartamenty we wszystkich naszych obiektach. Analizując usługi hotelowe, mamy kilka segmentów klientów. Pierwszy to typowo wakacyjny zamożny klient z Polski. Po wakacjach jest sezon na konferencje. Po tym okresie odwiedzają nas najczęściej turyści z Niemiec. Do tego osoby, które wpadają na weekend, zrelaksować się. To powoduje, że w Świnoujściu czy Kołobrzegu sezon jest dłuższy niż np. na Helu.

A jak ma się obecnie turystyka w Kołobrzegu?

Na pewno w ostatnim czasie znacząco wzrosła liczba obiektów o wysokim standardzie, np. cztero- czy pięciogwiazdkowych. Jest duże nasycenie, ale z drugiej strony bardzo wzrosła liczba gości i przede wszystkim pojawili się nowi. Inaczej niż inni miejscowi hotelarze patrzymy na konkurencję. Uważamy, że Kołobrzeg zyskał dzięki temu, że te obiekty się pojawiły. To zupełnie zmienia wizerunek miasta i wiele osób przekonało się, że żeby odpocząć nad morzem w luksusowym hotelu, wcale nie trzeba jechać do Sopotu.

Skąd pomysł na takie rozwiązanie jak condo hotele?

To rzeczywiście nowość w Polsce. Pierwsze takie obiekty powstawały w Stanach Zjednoczonych, głównie na Florydzie. Prawdę mówiąc, usłyszeliśmy o tym z bratem Szymonem Wróblewskim, moim partnerem biznesowym, na studiach. Potem skojarzyliśmy to z sytuacją na rynku, zobaczyliśmy, że w Kołobrzegu wiele apartamentów stoi pustych poza sezonem. Połączyliśmy te fakty, z dobrą koniunkturą na rynku nieruchomości i stwierdziliśmy, że będziemy jednocześnie deweloperami i hotelarzami.

A jak panowie w ogóle zaistnieliście w biznesie?

Zawsze jest w takich sytuacjach trochę szczęścia i zbiegów okoliczności. Zdrojowa Invest to biznes rodzinny i od samego początku prowadzę go wspólnie z bratem. Na pewno bardzo dużo nauczyliśmy się od naszego taty, który również jest przedsiębiorcą i działa także w branży turystycznej – prowadzi między innymi sanatorium Jantar SPA w Kołobrzegu. Studiowaliśmy z bratem na SGH i prawo na Uniwersytecie Warszawskim. Pierwszą spółkę założyliśmy jeszcze na studiach i było to konsekwencją kilku zdarzeń. Po pierwsze, tam gdzie obecnie stoi Marine Hotel jeszcze kilka lat temu znajdował się postpeerelowski ośrodek, który dzierżawiliśmy z bratem podczas wakacji. Prowadziliśmy go i całkiem dobrze nam szło. Jednocześnie rodzice kupili nam mieszkanie w Warszawie, które jednak nie bardzo nam się podobało. Zaczęliśmy śledzić rynek nieruchomości, a był to okres dużych skoków – i sprzedaliśmy to mieszkanie. Potem wykonaliśmy jeszcze kilka takich transakcji, za każdym razem nieźle zarabiając. Następnie dogadaliśmy się z właścicielem innej działki w Kołobrzegu i stwierdziliśmy, że będziemy budowali hotel. Tak powstał nasz pierwszy obiekt – Sand Hotel. Banki były w tym czasie bardzo otwarte, a my mieliśmy dobry pomysł, więc bez problemu dostaliśmy kredyt.

Kiedy to było?

Pierwsza spółka została założona w 2006 roku. Zrobiliśmy biznesplan, dostaliśmy kredyt na budowę, następnie zaczęliśmy sprzedawać apartamenty w tym systemie i wypaliło. Pierwszy obiekt – Sand Hotel otworzyliśmy w marcu 2009 roku. Tak nam dobrze szło, że kupiliśmy następną działkę – tę na której znajdował się ośrodek, od którego zaczynaliśmy. Tam powstał Marine Hotel, który był budowany w latach 2007-2010.

Ale rok 2008 to czas największego kryzysu. Nie dotknął was?

Nie, mamy raczej stabilną sprzedaż. Kiedy były problemy gospodarcze, w Polsce było to bardziej rozdmuchane przez media niż realne. Niemniej mieliśmy wtedy wielu klientów, którzy wycofywali się z banków, bo obawiali się tego systemu i dużo transakcji tzw. gotówkowych. Więc z jednej strony widoczny był spadek sprzedaży z powodu ogólnie gorszej sytuacji gospodarczej, przy jednoczesnym wzroście związanym z tym, że część osób w tym okresie wolała zainwestować na przykład w nieruchomości. Te dwie siły się zrównoważyły. Na pewno byliśmy w dużo lepszej sytuacji niż konwencjonalni deweloperzy. Natomiast w działalności hotelowej nie odczuliśmy żadnych zmian na rynku.

Jak działa spółka Zdrojowa Invest pod względem organizacyjnym?

W roku 2006 w spółce pracowaliśmy tylko ja i mój brat, pod koniec roku dołączyła do nas jeszcze Agnieszka Dobruk, nasz najstarszy pracownik – teraz kierownik regionalny sprzedaży. Obecnie zatrudniamy ponad 250 osób. Sami byliśmy zaskoczeni, jak to się szybko rozwinęło. Z dwóch osób i pomysłu powstał poważny biznes.

Jakie są dalsze plany Zdrojowej Invest?

W tej chwili mamy plany rozwoju do 2020 roku. Planujemy przejęcie jeszcze dwóch nieruchomości pod condo hotele i prawdopodobnie na tym będziemy chcieli poprzestać. Szczególnie, że będą to inwestycje, razem ze zrealizowanymi, na łączną kwotę około miliarda złotych.

Rozmawiali: Michał Abkowicz, ŁP